Центробанк готовит ограничения для ипотечных программ с отложенным ростом платежа: льготный период планируют сократить до трёх лет, а банки обяжут формировать повышенные резервы по таким кредитам. Как пояснили эксперты, в новых условиях кредитным организациям станет экономически невыгодно работать с подобными программами.

Речь идёт о так называемой «траншевой» ипотеке, когда в первые годы взнос искусственно занижен за счёт застройщика или особых условий банка. По словам доктора экономических наук, профессора кафедры финансов и кредита СКФУ Виктории Митрохиной, такая ипотека создаёт иллюзию доступности: заемщик рассчитывает на свои силы исходя из низкого первоначального платежа, но может оказаться не готов к резкому скачку нагрузки через несколько лет. Кроме того, «низкий платёж» на старте часто закладывается в конечную стоимость квартиры, из-за чего покупатель переплачивает за сам объект.

Со стороны банковской системы главная угроза — рост неплатежей: при завершении льготного периода повышается вероятность дефолтов. При повышенных резервах у банка замораживается капитал, который мог бы приносить прибыль, а из-за снижения маржинальности кредитные организации практически полностью откажутся от партнёрских схем с застройщиками, где платёж в первые три года вырастает более чем на 20%.

Для заёмщиков ограничения обернутся снижением доступности на старте: исчезнет возможность переждать первые годы строительства дома с низким платежом, совмещая ипотеку со съёмом жилья. Вместе с тем застройщики больше не смогут закладывать «комиссию банку» в тело кредита, исчезнет искусственная наценка на жильё, которая из-за этих схем достигала около 20–30%, а граждан защитят от жёсткого «кассового разрыва», когда через 1–3 года ежемесячный платёж резко вырастал.

Наиболее ощутимыми последствия будут для девелоперов: схемы с отложенным ростом платежа занимали до 20–30% всех выдач на рынке новостроек, и их исчезновение заметно «охладит» спрос. Чтобы сохранить темпы продаж и наполняемость эскроу-счетов, застройщикам придётся снижать цены или соглашаться на меньшую прибыль. Новые правила должны вступить в силу с 1 июля 2027 года, законодательный проект выйдет в начале 2027 года.